根據(jù)規(guī)劃，到2030年，位于“第二立面”的141幢老建筑將完成更新改造
7月16日晚，南京東路、四川中路上，老大樓更新項目——外灘·中央的十字街廊頂蓋揭幕。四幢百年老大樓——中央大樓、美倫大樓、華僑大樓和新康大樓修舊如舊，中間形成了一個“天然”的十字街區(qū)。黃浦區(qū)將屬于項目的內(nèi)街開放，采用現(xiàn)代技術在內(nèi)街頂部打造了一座美輪美奐的玻璃穹頂。當市民、游客從南京路步行街步入內(nèi)街廣場，可駐足欣賞老建筑，可仰望玻璃穹頂，共享這一方城市空間……外灘·中央是外灘“第二立面”更新項目中的標志性項目。在外灘的臨江建筑背后，一批老建筑即將“華麗轉(zhuǎn)身”，展現(xiàn)上海城市軟實力的神韻魅力，也為市民打開一片城市的新空間。
141幢非臨江建筑是外灘的“里子”
外灘歷史文化風貌區(qū)（黃浦區(qū)域），面積78公頃，涵蓋30個歷史風貌街坊，有177幢建于1949年前的老建筑，其中保護建筑有98幢、保留歷史建筑有35幢、一般歷史建筑有44幢。臨江建筑有36幢，是外灘“第一立面”；非臨江建筑有141幢，即“第二立面”。
36幢臨江建筑，是外灘的“面子”，早在上世紀90年代通過置換、修繕與改造，實現(xiàn)了蛻變；其背后的“第二立面”，是外灘的“里子”，卻是另一番面貌。
黃浦區(qū)入戶調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：這些老大樓主要用于企業(yè)辦公、小型商業(yè)、經(jīng)濟型酒店、教育培訓、居住等，業(yè)態(tài)功能分散；使用中普遍存在缺乏養(yǎng)護、配套設施不足、搭建、破壞立面等問題；大部分老大樓因產(chǎn)權復雜，商居辦混雜，住在其中的部分居民家庭還在“拎馬桶”，居住條件亟待改善……
外灘的“面子”靚麗，“里子”也要“亮”起來。2018年，黃浦區(qū)啟動了外灘“第二立面”城市更新項目，三年來，為這些老大樓建立了“一樓一檔”，有序推進了外灘·中央、老市府大樓、外灘源二期等首批更新項目。
外灘·中央項目中的中央大樓與美倫大樓，是“第二立面”項目中率先完成、亮相的老大樓。兩幢老大樓均有百年歷史，修繕后重現(xiàn)歷史風貌。特別是原址曾是中央商場的一部分，而當年的中央商場是老上海人幾乎都去過的“淘寶地”。不少上了年紀的上海人，走進重開后的中央大樓，一眼看到熟悉的“鑰匙孔”中庭的廊柱挑空空間，不禁感慨“老大樓還是熟悉的神韻與腔調(diào)！”
更新前，俯瞰地塊
更新后
更新后
“我們始終以珍愛之心、尊崇之心善待外灘老建筑，傳承保護好最上海的城市文脈，盡最大努力恢復老建筑的原貌。”負責更新工作的外灘投資集團以“修文物的心態(tài)”對待老建筑的每一個細部。
老建筑的歷史韻味，往往體現(xiàn)在那些精致的內(nèi)部構件上。對歷史建筑中所有門窗五金件，項目團隊進行了統(tǒng)一清點、整理，將部分容易在后續(xù)施工過程中被碰壞的構件小心卸下、編號成冊、裝箱保護，后續(xù)復原后，這些“寶貝”又被重新裝回。
即將完成修繕的新康大樓，有一面外墻高達33米。按照規(guī)劃，在其不遠處的地下，要挖掘5層高的地下空間。為保護這面老墻，項目團隊反復比對現(xiàn)場場景，最終為這面墻打造了鋼結(jié)構外殼，前后兩片將老墻“夾”住保護起來，待相關保護性施工完成后，再將鋼結(jié)構拆掉，恢復老墻的原貌。這是上海首個超高老建筑外墻保護的成功案例。
不是關起門來的“高大上”之地
對老建筑保留保護下功夫的同時，黃浦區(qū)對老大樓的功能進行了重新定位，讓普通市民能親近與走進老大樓。
如今的外灘·中央項目，不是關起門來的“高大上”之地。項目內(nèi)的咖啡館、餐廳、爵士樂中心等都是親民之所，老百姓可以走進去坐坐。即便不消費，只是走進老建筑看看，追憶一下過去，也未嘗不可。
十字街區(qū)與玻璃穹頂更是為人們社交而打造，吸引人們駐足停留。最近，項目團隊還在花大力氣考察燈光秀項目，未來，在玻璃穹頂與老建筑上將呈現(xiàn)璀璨多彩的夢幻光影景象，讓這里能真正成為人們可親可近、心向往之的城市文化地標。
外灘“第二立面”開發(fā)，任重而道遠。“‘第二立面’建筑棟數(shù)四倍于臨江建筑，發(fā)展空間廣闊，但因數(shù)量多、產(chǎn)權復雜、現(xiàn)有建設標準規(guī)范高，更新難度更大。”黃浦區(qū)建管委相關負責人告訴記者。
以外灘·中央項目為例，開發(fā)前里面曾住著1000多戶居民，房屋都不成套，還有數(shù)百個小產(chǎn)權單位。百年老建筑歷經(jīng)風霜，再加上過度使用，不堪重負。但由于產(chǎn)權復雜，置換難度非常大。黃浦區(qū)進行了一系列制度創(chuàng)新，前后歷經(jīng)7年，才完成協(xié)議置換、產(chǎn)權歸集等，確保了后續(xù)修繕改造的順利。
為破解這些難題，市區(qū)兩級政府已啟動了聯(lián)手推進的策略。“外灘區(qū)域城市更新將按照‘多措并舉、整體推進，政府推動、市場運作’的思路，堅持傳承歷史文脈與遵循城市發(fā)展規(guī)律并重，充分繼承和延續(xù)金融功能，凸顯金融、商業(yè)、文旅功能的融合，努力打造世界級的金融和商務中心、高品質(zhì)的公共活動中心、國際活動的集聚中心，成為上海最具標志性的世界級金融文化中央活動區(qū)。”黃浦區(qū)建管委相關負責人說。